养老地产市场应注重差异化需求 产品与服务是关键

在目前中国老龄化趋势加强的情况下，“老有所依，老有所养”是中老年人更为关心的问题。“4-2-1”家庭模式的集中到来，让传统的养老模式面临巨大挑战，而中国社会日益提高的老龄化成度，让更多的老年人迫切地要为自己的老年生活做好打算。

需求催生市场，近几年养老地产市场投资升温，甚至出现“粗放式”增长，而养老项目的要求之高、配套之全、服务之精，都给开发商增加了很大的困难。很多冠以养老地产的项目，盲目的规划、设想甚至不符合实际地夸大。之后，或因满足不了老人的需求，或因开发成本太大，或因配套的欠缺而陷入亏损的局面，最终淘汰出局。

作为西安最早开发的一批养老项目，秦达地产的白鹿溪谷可谓是硕果仅存，在目前国内尚未有成熟的、可复制的盈利模式的情况下，白鹿溪谷是如何控制风险，走入市场，赢得信赖呢？对此，新华房产西安站专访了陕西秦达房地产开发有限公司总经理、高级工程师王红兵。

看好养老地产市场 注重差异化需求

记者：目前国内养老地产尚未有成熟的、可复制的盈利模式，请问秦达为何会选择养老地产？

王红兵：首先，从趋势上看，我国人口结构已逐渐步入老龄化。据统计，到2020年中国老年人口将达到2.48亿人，每年还会新增600万人，预计其中3%-5%会选择进养老机构，而目前床位都缺至少300万张，未来这个缺口还是很大的，长期看市场前景是很好的。

其次，我们能源集团及控股母公司秦龙电力在2008年时就为秦达房地产确立了与其他房地产差异化的发展战略：建设老年公寓这一投资性房地产，长期持有经营。

能源集团作为省内大型国企，一直承担着许多社会责任，集团对秦达公司及白鹿溪谷项目的要求是“替儿女尽孝、为老人服务、为企业尽责、为社会分忧”。

随着以养生养老为主题的白鹿溪谷项目的建成，既能为集团、秦龙带来良好的社会影响，同时随着大众养老意识的转变，结合一些养老产品如百龄计划的销售，项目的经济效益也会越来越好的。

摸清真正需求 做好产品与服务

记者：近几年，养老项目“粗放式”增长，但老年客群不买账，一些项目出现了大面积空置的尴尬局面，请问您是如何看待这种现象的？

王红兵：老年客群不买账、空置，可能还是产品定位有问题，或者说老年人还有许多后顾之忧，比如资金上的考虑、观念上的更新等等。

要解决好这个问题，首先要搞清老人的真正需求。我们通过市场调研感受到，人老了，资产可能很多，而钱却越来越少，还得留足够的钱看病、养老等。

所以，绝大多数的老人会选择居家养老，即使选择了机构养老，也希望入住养老公寓的月使用费不要太高，房间不需要太大，但养老配套设施及服务要全面，甚至还希望能够帮他们处置原有的房屋等等。

记者：秦达将如何赢得老年人的信赖？

王红兵：基于这种需求，我们白鹿溪谷是按照“小户型、低总价、高品质”的思路来打造产品的。

要想取得老人的信赖，实际上还是要做好产品、做好服务，同时还有国企的责任感做保障。

在养老公寓的设计上，我们请了清华大学的周燕珉教授进行设计咨询、指导，力求使产品在功能布局、动线、房间使用上都满足规范要求，更符合人性化居住。

在服务上，我们建成后将聘请有15年养老运营经验的北京太阳城来做运营管理，以期使白鹿溪谷一开始就起点高，运营平稳。还有百亿国企做依托，我们有信心打造好这个项目。

考量亲情距离 多类型适老化设计供选择

记者：养老地产，创新核心在于适老化设计。秦达白鹿溪谷项目为什么会选址白鹿原？

王红兵：选址白鹿原，也是考察了环山路沿线后选定的。首先白鹿原有着悠久的历史文化，也适合人居。我们这个地块位于白鹿原生态观光旅游带，西倚白鹿原，东临辋峪河，南临秦岭，自然环境好，空气清新，利于养生。

距西安市约27公里路程，又是养老的最佳距离。太阳城朱凤泊董事长谈合作时考量我们项目，认为项目距市中心小于50公里，子女会一周看望一次父母，位置很好。

记者：在适老化设计这部分是如何规划的？

王红兵：适老化设计，首先，我们整个住区是无障碍设计。其次，在集中养老的老年公寓，我们的宜老设施配套做的比较全面，有社区诊所、理疗保健、温泉洗浴、老年大学、文化活动中心、餐饮等，既满足了老人基本的生活保障，还有精神慰藉、心理疏导等方面的考虑。房间也是针对不同人群分别设计的，分介护型、介助型、健康型、旅游度假型等几类。

拟采用“太阳城”模式 实现住区养老全覆盖

记者：北京太阳城主要是“卖房子”，即用“70%的出售”来养“30%的出租”，上海亲和源则侧重于“卖服务”，项目的房屋不出售产权，作为养老产品，以会员卡的形式进入市场。作为西安首个养老地产的白鹿溪谷项目，将会以哪种方式进入市场？

王红兵：太阳城和亲和源都是国内养老地产的先行者，是我们的楷模和标杆。

这两种方式是历史原因造成的，像太阳城，它取得的是住宅用地，所有的房子原本是可以卖的，但是朱凤泊董事长致力于养老事业，所以他卖了70%，剩下30%用于长期持有做养老地产、养老运营。

亲和源不是流转过程中挂牌取得的住宅用地，所以房子本身是卖不成的。没有产权，亲和源把初始投资不能全部都押着，所以会以卖会员卡的方式取得初始投资的一个回流，然后再进行运营。

我认为，不管是哪种方式，最关键的还是后期长期的运营。现金流肯定是会给企业带来压力，要尽量收回来，但两家最后还是拼服务。

从我们白鹿溪谷的项目特点上看，更类似于太阳城，是住宅用地，项目总建筑面积约30万平米，其中老年公寓约10万平米，其他20万平米是居家养老住宅。住宅销售产权，老年公寓全部或部分持有。

目前，我们运营管理拟采用太阳城的模式，即整个住区养老全覆盖。其中老年公寓的住户入住时交纳保证金（医疗及居住保障），每月交纳月使用费等。居家养老的住户，能够享受健康跟踪管理、日间照料、上门服务、参与养老公寓活动等待遇，这些可根据参与情况菜单式付费。

旅游养老异地交换 有尊严地安度晚年

记者：您觉得白鹿溪谷最大的优势是什么？

王红兵：白鹿溪谷的最大优势是，集居家养老、社区养老、机构养老三种模式于一体。白鹿溪谷里，有集中养老的老年公寓，也有开发销售的住宅。初龄老人，或家里有子女、保姆照顾的，可以选择购买我们的住宅，实现居家养老。整个社区养老全覆盖，提供日间照料、医疗康复、休闲娱乐、老年大学等服务，面向全小区住户，实现社区养老。不能自理或无家人照顾的老人，可以入住老年公寓，实现机构养老，由专业人士进行照料护理。

项目另一个优势是，自然环境好，小区居住密度低，有采暖、天然气、温泉等生活配套。也是养生的好居处，西安市人可以把它当成第二居所。

另外，项目还有一个优势，就是跟北京太阳城合作后，借助他们研发的产品和平台，能实现旅游度假养老和异地交换养老。“百龄计划.全球联盟”产品可以实现全球范围内的旅游度假养老。几十家联盟体系的搭建，使异地交换养老成为可能。太阳城朱总提出“会飞的房子”的构想，使养老生活灵动起来，不再单调。

记者：您的愿景是什么？

王红兵：我觉得，如果能够通过我们的努力，使更多的老人能够老有所养，尤其是包括我在内的这些50后、60后，独生子女的父母，能够依靠自己的经济实力，把自己交给专业人士来照料，能够有尊严地度过晚年生活，那么，这个项目我亲自参与策划、建设、运营，也算是我为社会做了一份贡献。

以上是围绕养老地产市场的需求、产品与服务等问题的问答精选。养老成资本投资蓝海，但不是每一口咬下去都是“肥肉”，民资进入养老，风险与挑战并存。陕西秦达房地产开发有限公司总经理、高级工程师王红兵作为行业佼佼者，其战略想法值得借鉴。